不動産利回り＆デッドクロス診断
物件価格・家賃・借入条件から表面／実質利回りを算出し、減価償却とローン返済の関係から「デッドクロス」発生年を診断。年次の元金返済と減価償却の推移も可視化。登録不要・無料。
※ 本計算結果は概算です。実際の投資判断は専門家にご相談ください。
計算方法の解説
表面利回りは「年間家賃 ÷ 物件価格」、実質利回りは「（家賃 − 諸経費）÷ 物件価格」で算出します。
ローンは元利均等返済として、毎年の返済額を元金と利息に分解します。返済が進むほど元金の割合が増えていきます。
減価償却費は「建物価格 ÷ 法定耐用年数」（定額法）で計算し、耐用年数を過ぎると0になります。
年間の元金返済額が減価償却費を上回る年がデッドクロスです。以降は課税所得が増える一方でキャッシュは残りにくくなります。
用語集
- NOI（純収益）
- 家賃収入から諸経費を差し引いた、物件本来の稼ぐ力。
- 法定耐用年数
- 構造ごとに定められた減価償却の年数（RC47年・鉄骨34年・木造22年）。
- 税引前キャッシュフロー
- NOI からローン返済額を差し引いた、税引前の手残り。
よくあるご質問
- デッドクロスとは何ですか？
- ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態です。元金返済は経費にならず、減価償却は現金支出のない経費のため、この状態になると帳簿上は黒字でも手元資金（キャッシュフロー）が不足しやすくなります。
- 表面利回りと実質利回りの違いは？
- 表面利回りは『年間家賃 ÷ 物件価格』、実質利回りは『（家賃 − 諸経費）÷ 物件価格』です。実質利回りのほうが運営コストを反映した実態に近い指標です。
- この診断はどこまで正確ですか？
- 概算です。実際は購入諸費用・空室・家賃下落・税金・修繕などが影響します。投資判断は税理士・不動産の専門家にもご相談ください。