不動産利回り＆デッドクロス診断

計算方法の解説

用語集

NOI（純収益）

家賃収入から諸経費を差し引いた、物件本来の稼ぐ力。

法定耐用年数

構造ごとに定められた減価償却の年数（RC47年・鉄骨34年・木造22年）。

税引前キャッシュフロー

NOI からローン返済額を差し引いた、税引前の手残り。

よくあるご質問

デッドクロスとは何ですか？

ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態です。元金返済は経費にならず、減価償却は現金支出のない経費のため、この状態になると帳簿上は黒字でも手元資金（キャッシュフロー）が不足しやすくなります。

表面利回りと実質利回りの違いは？

表面利回りは『年間家賃 ÷ 物件価格』、実質利回りは『（家賃 − 諸経費）÷ 物件価格』です。実質利回りのほうが運営コストを反映した実態に近い指標です。

この診断はどこまで正確ですか？

概算です。実際は購入諸費用・空室・家賃下落・税金・修繕などが影響します。投資判断は税理士・不動産の専門家にもご相談ください。

実質利回りは何%あれば良いですか？

エリアや築年数で大きく異なりますが、一般に区分マンションで実質3〜5%前後、一棟物件で5〜8%前後が一つの目安とされます。表面利回りが高くても、諸経費・空室・修繕を差し引いた実質利回りとローン金利の差（イールドギャップ）が確保できているかが重要です。

新築と中古で利回りの見方は変わりますか？

新築は利回りが低めでも空室・修繕リスクが小さく、中古は利回りが高めでも修繕費や設備更新の負担が読みにくい傾向があります。中古では特に、減価償却の残存年数とデッドクロスの発生時期をあわせて確認することが大切です。

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